株式会社 ビルド21

分譲地・売り土地・新築分譲住宅など不動産情報(静岡県浜松市)

会社情報

株式会社 ビルド21
株式会社 ビルド21


【住所】
〒435-0047
静岡県浜松市東区原島町39

【TEL】
053-461-2100

【事業内容】
開発事業部
建築事業部
賃貸事業部
砂利採取事業部
マンション事業部

 

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不動産用語

不動産用語の解説集

 

印紙税

 

不動産売買契約書や領収書・建築請負契約書など法律で決められた書類を作成したときに、かかる税金です。
印紙税は、作成者がその書類に収入印紙を貼り付け、消印することにより納税します。
不動産売買契約書は、2通作成して、お客様とビルド21が1通ずつ保管します。
お客様が保管する方の契約書の印紙税をご負担いただきます。


土地売買価格 印紙税
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 ※15,000円
5,000万円超 1億円以下 ※45,000円

 

※平成23年6月30日まで軽減されています。

 

登録免許税

 

不動産を取得・相続等すると「この不動産は私のものです。」ということを、公に証明するため登記簿謄本に登記します。
例えば、ビルド21が所有している土地を、お客様の名義へ所有権を移すとき、登録免許税がかかります。
これはお客様のご負担です。


     税額は、不動産の価格(固定資産税評価額)×1.3% (平成24年3月31日まで)



また、住宅ローンを組んだ場合の抵当権の設定登記にも登録免許がかかります。
お金を借りた人が納める税金です。



     税額は、債権金額(借りた金額)×0.4%



手続き及び納税は、その不動産の所在を管轄する法務局で行い、司法書士へ依頼します。

 

固定資産税・都市計画税

 

その年の1月1日現在に不動産を持っている人が納める税金です。(市町税)

<土地の場合>
固定資産税
     税額は、固定資産税評価額×1.4%

※住宅用地(1月1日現在、住宅が存在している土地)の場合、特例により固定資産税評価額が軽減されます。

都市計画税
原則として市街化区域内に土地建物を持っている人が固定資産税と一緒に納める税金です。
     税額は、固定資産税評価額×0.3%(浜松市・磐田市)

※住宅用地(1月1日現在、住宅が存在している土地)の場合、特例により固定資産税評価額が軽減されます。

毎年、5~6月頃に市役所から1年(4月~翌年3月)分の、納税通知書が届きます。
年4回の納期限がありますので、分けて納めていただくか、又は一括して納めていただくことも可能です。

 

不動産取得税

 

土地や建物を買ったり、建物を建築した人に対して、取得後1度だけ課税される税金です。

<土地の場合>
土地を購入されてから3年以内にその土地の上に住宅を新築すると、土地の不動産取得税はほとんど戻ってきますのでご安心下さい。

     税額は、固定資産税評価額×1/2×3%

軽減措置    (1)(2)のいずれか高いほうの金額が戻ってきます。
(1)45,000円
(2)土地1m2あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(最高200m2)×3%


例えば、
土地
 
面積200m2(60.5坪)
固定資産税評価額800万円(1m2あたり40,000円)
住宅 床面積100m2(30.25坪)

土地の不動産取得税は、800万円×1/2×3%=120,000円
軽減される額は(2)に当てはめると、40,000円×1/2×200m2×3%=120,000円

この場合、土地の不動産取得税は全額戻ってきます。



住宅の床面積が100m2(30.25坪)以上であれば、取得した土地の面積200m2(60.5坪)までの部分の不動産取得税は戻ってきます。
☆つまり、土地の面積が200m2以下であれば、土地の不動産取得税はかかりません☆


土地を取得してから、3ヶ月後くらいに納税通知書が届きますので、期限までに納めて下さい。
住宅が完成したら、財務事務所で申告すると、すでに納めた土地の不動産取得税から軽減された分が戻ってきます。

納税通知書が届いた時、その土地の上に既に住宅が完成している場合は、納付期限前に財務事務所で申告の手続きをすると、軽減された額だけ納めることが出来ます。
また、住宅の完成が納付期限以降になることが明らかな場合は、支払いの期限を先延ばしにすることが出来ます。

 

固定資産税評価額

 

市町村の固定資産税台帳に登録されている価額です。
固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの計算に使われます。

土地の評価額は、地価の動きによって適正な時価を算定し、街並みや状況が似ている地区のそれぞれの土地を評価して、市町村が価格を決定します。

基本的には、その不動産の所有者本人、または委任状を持った代理人しか、閲覧することはできません。
また、浜松市では各区役所、市民サービスセンター、磐田市では市役所・支所にて、証明書として書面にて発行していただけます。

 

大規模既存集落制度(浜松市)

 

浜松市内の市街化調整区域に長年居住し、持家がなく、世帯を有している人と、その子を対象に大規模既存集落内の土地に自己用住宅を建築出来るようにした制度のことです。

  大規模既存集落…市街化調整区域内に大規模な既存集落として浜松市長が指定している区域です。
             詳細はこちら(浜松市のホームページへ)

  連合自治会区…一体的な生活圏を構成する区域として浜松市長が指定している集落です。
            詳細はこちら(一覧表がご覧戴けます。)


【自己用住宅を建築しようとする方の基準】
 ・浜松市長によって定められた大規模既存集落がある。
  連合自治会区内(市街化区域および都市計画区域外は除く)に昭和47年1月11日以降、のべ20年以上居住していて、現在も1年以上居住している方、
  又はその子であること。
 ・持ち家がないこと。
 ・世帯を有していること。

【土地・敷地の基準】
 ・建築予定地は、建築しようとする方、またはその親が、昭和47年1月11日以降、のべ20年以上居住していて、現在も1年以上居住している連合自治会区内に指定されている、大規模既存集落内の土地であること。


 市街化調整区域内の土地に、のべ20年以上居住していて、現在も1年以上居住さてれいる方、又はその子は、同じ連合自治会区内の大規模既存集落
  の土地であれば自己用住宅を建築出来ます。

× 異なる連合自治会区内の大規模既存集落の土地には建築出来ません。
× また市街化区域内に居住されている方は、大規模既存集落の土地に自己用住宅の建築は出来ません。


・ 前面道路の幅員は建築基準法第42条第2項道路以上。
・ 敷地面積は200m2以上500m2未満。
・ 進入路のある旗竿形状の敷地は、道路に接している幅は3m以上であること。

【建築物の基準】
 ・ 自己用として使用
 ・ 建ぺい率60%、容積率200%
   高さ10m以下かつ2階以下
 ・ 物置・車庫は各々25m2以下
   車庫は所有台数に応じ緩和可

【その他】
建築しようとする世帯の方は、建築可能な市街化区域内の土地および市街化調整区域内の宅地、市街地縁辺集落制度で許可可能な土地を所有していないこと。

 

線引き前宅地(浜松市)

 

線引きされる日よりも前から宅地として利用されており、地目が宅地である市街化調整区域内の土地は、誰でも建築が出来ます。

  線引き…無秩序な市街化を防止するために、都市計画によって定められた都市計画区域を
       市街化区域(すでに市街化を形成している区域および
               10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域)と、
       市街化調整区域(市街化を抑制すべき区域)に
       区分を定めることを「線引き」といいます。
   
  線引きの日
       平成17年合併前の 浜松市、浜北市、舞阪町、雄踏町   昭和47年  1月11日
       平成17年合併前の 細江町、引佐町の一部          昭和51年10月12日
       平成17年合併前の 浜松市初生町・浜北市道本の一部   昭和61年  6月20日
       平成17年合併前の 天竜市の一部、三ヶ日町          平成19年  4月  1日
                     
【建築物を建築しようとする方の基準】
 
制限はありませんので、誰でも建築出来ます。

【土地・敷地の基準】
 ・ 線引きの日よりも前から宅地として利用されており、地目が宅地であること。
  また、既存宅地確認済地で、地目が「宅地」以外の土地(田、畑、雑種地、山林等)も宅地とみなされます。
 ・ 前面道路の幅員は、建築基準法第42条第2項道路以上
 ・ 敷地面積は200m2以上
 ・ 共同住宅を建築する場合は、戸数分の駐車場を敷地内に設けること。

【建築物基準】
 ・ 第二種低層住居専用地域に建築出来る用途の建築物


  1. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
  2. 住宅で事務所、美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房(原動機の出力の合計が0.75kw以下のもの)等の用途を兼ねるもので、非住宅部分の床面積が50m2以下、かつ建築物の延べ床面積の2分の1未満のもの
  3. 幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館等
  4. 神社、寺院、教会等
  5. 老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホーム等
  6. 公衆浴場、診療所
  7. 巡査派出所
  8. 郵便局で延べ面積が500m2以内のもの
  9. 老人福祉センター、児童厚生施設等で延べ面積が600m2以内のもの
  10. 日用品販売店舗、食堂、喫茶店、理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋、学習塾、華道教室、囲碁教室等の用途に供する部分の床面積の合計が150m2以内のもの、かつ3階以上の部分をその用途に供しないもの
  11. 洋服屋、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店、パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等(作業場の床面積が50m2以内で原動機の出力の合計が0.75kw以下のものに限る)の用途に供する部分の床面積が150m2以内のもの、かつ3階以上の部分をその用途に供しないもの
  12. 前各号の建築物に附属する自動車車庫で、自動車車庫の床面積の合計が600m2以下かつ1階以下のもの
    (自動車車庫の用途に供する部分を除く建築物の延べ面積の合計が600m2以下の場合は、当該延べ面積の合計以下のもの

・建ぺい率60%、容積率200%
 高さ10m以内

 

市街化縁辺集落(浜松市)

 

 ・市街地縁辺集落の区域内であること。(ただし区域内の農用地(いわゆる青地)は)対象外
 ・前面道路幅員 専用住宅:有効4m以上
 ・敷地(一区画)面積 200m2以上500m2未満
 ・下水道の利用できること。
 ・建ぺい率60パーセント、容積率200パーセント、高さ10m以下
 ・【その他の要件】

詳細はこちら(浜松市のホームページ)
http://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/lifeindex/life/home_tochi/home/kensido/chousei/enpensyuuraku.htm
 

道路(建築基準法)

 

一般的に使われている、公道・私道の区分とは別に建築基準法では、道路を幅員4m(特定行政庁の指定する区域では6m)以上のものをいいます。
道路法による道路、都市計画法により道路などが該当します。<建築基準法 第42条第1項>


ただし、昭和25年11月23日以前から建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。
公道、私道の別を問いません。  <建築基準法 第42条第2項>
「建築基準法第42条第2項道路」・「42条2項道路」・「2項道路」とも呼ばれています。

【セットバック(道路後退)】

 

セットバック(道路後退)

 

建築基準法第42条第2項に該当する4m未満の道路は、原則として、その道路の中心線から2m(特定行政庁の指定する地域では3m)の位置が道路と敷地の境界とみなされます。
この後退すること 又は その部分を一般に「セットバック」と呼んでいます。
また法律上、一方的に道路とみなされる為「みなし道路」と呼ぶこともあります。


セットバック部分には、建物はもちろん門・塀等も建築することは出来ません。
建ぺい率・容積率もこの部分を除いた、有効敷地面積で計算されます。


道路中心線から2m以内に川・がけ地・鉄道路線敷地等がある場合は、その側が後退することは不可能なので、道路との境界線から敷地側に4m後退した線が「みなし道路」の境界線となります。